记者丨李惠琳 编辑丨陈晓平
戚金兴统领的滨江集团，赶在五一节前，连拿两块地。
最新一宗就在 4 月 30 日，其和绿城组成联合体，以 26 亿总额，高溢价竞得杭城市北一地块，楼面地价约 3.6 万元 / 平米。
两天前，滨江兴耀联合体，以底价摘得杭州拱墅地块。
今年以来，戚金兴已拿地五宗。
前两年，其战术定调为 "主动卧倒""匍匐前进"，相对而言，今年他进取心强得多，直言要随时"做好冲锋"的准备。
"全年 60% 投向杭州，20% 投在浙江省内，剩余 20% 在省外。" 4 月底的业绩会上，《21CBR》记者以投资者身份询问投资策略，戚金兴本人回答说。
目前，戚氏依然维持着千亿规模的盘面，2025 年滨江销售 1017 亿元，稳在行业第 10 位，高居民营房企第一。
只是，他的预期转为谨慎，将 2026 年销售目标定到 800 亿元，下调约 200 个亿。
豪宅上量
今年以来，杭州改善需求持续释放，头部房企集体扎堆豪宅。戚氏本是豪宅操盘好手，主动连番出击。
2025 年，滨江以高溢价，在根据地拿下多宗"地王"项目，当下正释放多个重磅项目。
2 月以来，潮语江澜府二开二罄，800 万以上的豪宅，共卖 80 多套，签约面积、金额、套数都居板块当月第一。
更重磅的作品，则为 "塔尖三子"：望天际、滨杭传麒府、奥映世纪。三个项目均计划在上半年入市，总价千万元起步。
4 月 26 日，奥映世纪率先开战，首开 86 套房源，套均总价 1460 万 -4500 万元，单日去化率超 94%，揽金超 20 亿元。
戚金兴在业绩会表示，滨杭传麒府已开放示范区，市场反应热烈，望天际预计五一节后开放示范区。
他尤其对"望天际"寄予厚望。
其位于钱江岸，坐拥一线江景，项目主力户型为 296㎡-506㎡平层大宅以及 516㎡-876㎡顶跃产品，吹风价在 13.5 万 /㎡，主力总价 3500-7000 万元，共计 168 套，货值至少在 90 亿元。
2025 年，滨江竞拍这个当红项目时，楼面价拍到 77409 元 /㎡，捅破杭州高层住宅的地王天花板，总地价高达 52 亿元。
戚金兴将项目定义为滨江" 2025 年中国一号作品"，要求装修标准起步 1.2 万 /㎡，上不封顶。
2026 年刚开年，他又公开悬赏 10 万为项目征名，在上万个案名中，选用"望天际"。
"塔尖三子"，也是戚氏个人兑现诺言。他去年放话，要为杭州再造五座"武林壹号"。
2014 年开发的武林壹号，位于杭州市中心武林广场北侧，坐拥繁华的商圈以及京杭大运河水景资源，是杭州主城豪宅的标杆。
高总价、高利润的豪宅，撑起滨江业绩的底色。2025 年，其地产业务毛利率稳定在 13.15%，对比上年基本持平。
戚金兴家族，也在用真金白银买自家豪宅，传递信心。
去年 12 月，其配偶俞理立，买下自家项目"揽奥望座"的一套大平层，面积为 800 平方米，花了约 2600 万元。
理性降速
"打得过要狠狠打，打不过要快快走，这才是稳健。"
戚金兴年初重申，其准备继续深耕浙江，辐射华东。扎根杭州，他过得相对从容。
2025 年，滨江卖房营收 817.88 亿元，杭州一地贡献 715.64 亿元，占总收入的 86.34%，净利 21.16 亿元，民营房企中居于前列。
同时，他也谨慎求稳，主动下调销售目标。
" 800 亿元不是对行业、对市场没有信心，而是产品力要求高，项目开发周期会适度延长。"
他公开解释，这一规模仍能守住两个既定目标：跻身全国前 15 名，占到全国总量的 1% 以上。
滨江总盘中，顶豪只占小部分，大量项目依旧是刚需型，面临较大去化压力。
戚金兴亲自下场，自嘲为"销售董事长"，表态要将销售作为一号部门，所有资源及他本人的精力，都要倾斜于销售。
"市场好的时候，给股东多赚一点；市场不好的时候，让客户多赚一点。"
来源：图虫
戚金兴的经营方法论，落到很多项目上，也必须主动让利，优化定价和配置，来增加客源。
比如，杭州余杭区的和萃揽悦园，是当地首个不限价新房，定位偏刚需，滨江公区对标豪宅，下沉庭院和会所一应俱全，做得颇为全面，精装均价 27928 元 /㎡。相比板块内在售的限价盘，降低约 3000 元 /㎡。
这一策略确实有效，楼盘的首开中签率不到 20%。
滨江董事会秘书沈伟东回应《21CBR》记者，在余杭区、萧山区等地的项目，90% 以上销售去化优秀或良好。
和萃揽悦园
延续往年的"排雷"，戚金兴也继续出清风险。
2025 年，管理层计提存货跌价准备 27.8 亿元，侵蚀利润总额 45.12%，甚至第四季度陷入亏损。
跌价准备涉及多个外地项目。
例如东阳嘉品家园，其位于浙江金华，累计总投资 11 亿元，现已竣工，仍未售完，滨江就此项目计提 1.23 亿元。
2026 年 1-3 月，戚金兴仍旧承压，滨江净利 8.11 亿元，同比跌去 17%，一旦豪宅走量，预计账面情况会有好转。
补仓储粮
"没有永远向好的行业，总有能把握机遇的企业。"
戚金兴对于地产形势，保持乐观的清醒，坦言依然可以有所作为，哪怕未来地产规模只有 8 万亿，仍是最大的行业。
滨江没有停下拿地的脚步。
2026 年，戚金兴计划将拿地金额与现金回款的规模，控制在 150 亿 -200 亿元之间，与 2025 年基本持平。
滨江是杭州最活跃的"买主"。
2025 年，其参与杭州 60 宗涉宅地竞拍，拿下 23 宗地块，投资全口径达 470 亿元。其中，有 3 宗 50 亿元以上的高价地，在 6 个板块刷新单价。
截至年末，戚金兴的土地储备中，杭州占比 79%，在全城的土地市占率达 33%。
2026 年以来，他公开获取五宗地块，四宗位于杭州，均在 4 月获取，多以合作为主，另一宗位于湖州。
浙江之外，上海是滨江落子的新锚点。
" 2025 年算是擦肩而过。"戚金兴表态，今年如有机会，准备继续合作拿地。
目前，滨江在沪的策略，多与华润、中海、招商、金茂、越秀五家国企联动，以降低风险，增加安全垫。
戚金兴切入的，依旧是擅长的豪宅。
2025 年，滨江与伙伴联手打造的澐启滨江，在 11 月入市后短短四个月，销售近 500 套，成为上海唯一破百亿大关的项目。
敢在逆势补仓，戚金兴有财务的空间。
截至 2025 年末，滨江共获银行授信总额度 1323 亿元，仍有 75% 的可用额度，有息负债总额降至 262 亿元，同比下浮约 10%，贷款利息降至 3%。
同时，戚氏主动缩表，总资产缩至 2082 亿元，一年减少 500 亿。
他明确表示，2026 年的有息负债，计划降至 230 亿元左右，贷款利率降到 2.9% 以内。
一切准备就绪，戚金兴仍在等待"冲锋号"吹响。在他看来，市场回暖、消费者信心增加，是最大的信号。
图片来源：滨江集团，除标注外
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